房产证上写谁名，详解你不知道的婚姻房产问题

　　结婚的头等大事莫过于房子了，但是对于工作在北京，上海，广州，深圳这些大城市里的光鲜的白领们，既享受不到公务员和垄断国企的集资建房，又享受不到低收入群体的经济适用房，动辄上百万一套的房价就算不吃不喝，小两口也未必能攒够。所以，父母出首付，两人还月供的方式是很多白领夫妻，尤其是80后的白领们首选方式。

　　但是房子住进去了，问题也随之而来，究竟这套房子算谁的？房产证上该怎样写名字比较合适？这些问题稍有不慎便会造成经济损失，下面就帮各位XDJM分析几种情况，希望能给各位提供一些帮助。

　　一、婚前买房，婚后还贷

　　这种情况一般是一方(通常是男方)婚前将房子买好，之后两人办理结婚手续。这种情况下要看房屋是买在谁名下，就是谁的财产，因为是婚前买房，所以一般会被认定为婚前个人财产。房子并不因为使用夫妻共同财产还贷就变成了共同财产。

　　但是需要注意，因为婚后还贷一般使用的是夫妻双方的公积金或收入，而此时这部分收入是共同财产，当离婚时，拥有房产的一方应当补偿给出资一方。

　　案例：

　　张某(男)婚前买房一套价值100万，登记在张某名下，首付30万，婚姻期间还款70万，10年后张某离婚，房子涨到200万，则房产应当归张某，但是张某由于使用了70万共同财产还贷，应当补偿给女方35万元。对于房产的孳息(升值100万)张某能够全部享有。

　　理财支招：

　　1、如果是父母

　　案例：

　　张某男，结婚后购买了一套100万的房产，登记在张某名下，张某的父母赞助了首付60万，两人共同还贷40万，10年后此房产涨到了200万，两人离婚，虽然此时房产也是登记在张某的名下，但是他需要补偿给女方100万元才能得到房产，因为共同财产的孳息也是共同享有的。

　　理财支招：

　　1、父母赞助的首付，最好作为按份共有的共有人，写在房产证上，并注明比例。

　　2、如果配偶一方不同意落父母的名字，父母的赞助只能作为赠与的话，最好附上赠与的条件，比如，接受赠与的条件是两人的婚姻关系必须存在。这样的条件限制最好是书面形式的。这样一旦两人离婚，赠与存在的条件消失，则可以把这笔钱要回来。

　　3、由于是共同财产，所以立遗嘱处分的时候只能处分自己所有的部分，不能把其他人所有的部分处置掉。比如张某立遗嘱就只能处理房产现值的一半，而不能把配偶的那一半也处理掉。

　　二、未领取结婚证而以夫妻的名义共同生活

　　这种情况下，两人在共同生活期间购买的房产算共同财产，分居时可以分割，但是由于两人没有进行结婚登记，所以两人都不能继承对方的财产。

　　理财支招：

　　这种情况在80后的一些人中可能出现，需要注意的是，同居的两人不是法定继承人，必须通过遗嘱的方式将财产赠给对方，这叫做遗赠，而非继承。

　　三、婚后夫妻一方背着另一方将房产出售

　　如果房产是双方共有的，但是房产证上写着某一方的姓名，有可能出现这种情况。

　　由于物权法对善意第三人的保护，这种情况非常有可能造成另一位共有人的损失。

　　案例：

　　张某男，婚后与妻子共同买房，后背着妻子把房子卖掉且办理了过户手续。由于取得房产的人是善意取得，且付出了合理的价格，所以受法律保护，虽然买卖合同没有取得全部共有人的同意，但是不能要回房产。

　　理财支招：

　　1、避免这种情况，最好的方法就是在房产证上写两个人的名字，这样不征得两人的同意就无法办理过户手续，否则房管部门就属于违规操作

　　2、如果能证明共有人与他人恶意串通，则房产需要返还，所以如果有此怀疑的话应当尽量举证。

　　[相关法律链接]

　　民法里关于共有的规定：

　　共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。

　　共有分为按份共有和共同共有。

　　按份共有是指各共有人按确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。例：股份有限公司

　　共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有权利和承担义务的共有。例：家庭财产、夫妻财产

　　两者最显著的区别在于：共同共有部分共有的份额，共有人只有在共有关系消灭后才协商确定各自的财产份额；而按份共有的共有人从共有关系一开始就有确定的共有份额。因此，基于共同共有财产而产生的债权债务必定为连带债权债务。共有人之一对外要求共有债权之履行所获得的财产，作为共有财产；共有人之一清偿共同债务后也不存在向其他共有人追偿的问题。

　　物权法里关于善意第三人的规定：

　　善意第三人，指的是在某有瑕疵的法律关系中，该瑕疵法律关系双方之外的任意不知法律关系有瑕疵而做出有损瑕疵法律关系双方某一方的人，该第三人所做出的损害行为并非出于故意。通俗的理解就是第三人在民事行为中，不知道也不可能知道自己参与的行为是不合法或者违反第三方约定的，还当作合法行为在参与。